Si hay un consenso es que la construcción es un potente estimulante para la economía y el empleo. Pero la crisis fiscal ha paralizado la obra pública, y los sectores de la construcción y la industria inmobiliaria ponen los ojos en la vivienda. Pero Ecuador, según dice a Plan V Henry Yandún, presidente de Constructores positivos, hace todo para obstaculizar que sus habitantes alcancen el sueño de una vivienda propia y digna. El déficit nacional de vivienda es de 600.000 y cada año se necesitan más de 80.000 viviendas. La situación entra en un mayor deterioro por las decisiones burocráticas y otros factores. Por ejemplo, que el BIESS haya multiplicado la emisión de créditos quirografarios y haya reducido a la mitad los hipotecarios. Henry Yandún explica esta y otras situaciones y da varias salidas. Para él, una muy buena solución a los problemas de inseguridad y descomposición social que nos agobian es poner, de nuevo y con intensidad, los ojos en la vivienda de interés social.
¿Cuáles son las expectativas que tenían en el tema de la devolución del IVA a proyectos inmobiliarios, ahora que salió ya el reglamento a la Ley de eficiencia económica?
Nosotros hablamos con el entonces candidato Noboa sobre el tema del IVA, porque no es un beneficio el que buscábamos sino un acto de justicia. En la construcción se compraban los materiales con IVA pero se vendía sin este impuesto, entonces al cliente se le cargaba todo el impuesto, algo injusto. El presidente entendió esto y ahora se hace la devolución del IVA, que consiste en que un ciudadano puede hacer hasta dos viviendas por año sin que sea su giro de negocio, y todo el IVA que tiene que ver con la compra de materiales y servicios le debería ser devuelto. Igualmente el constructor: todo el IVA que pague por bienes o servicios, el Estado debería devolverle, eso dice la ley, y con el reglamento hecho por el SRI se ponen las reglas de juego de cómo se hace esa devolución. Pero a los constructores nos pone limitantes: le voy devolver el IVA pero con un valor máximo del 6,5% del costo total de la obra. Calculamos que con esta norma nos van a devolver el 70% del IVA, no el 100%. El presidente Noboa hizo la ley con un espíritu: activemos la construcción para reactivar el empleo. Pero cuando la idea aterriza en las autoridades, estas piensan más en el flujo de caja del Estado. Y en el tema de la vivienda para personas naturales estamos pidiendo aclaración, porque dice que se devolverá hasta el 7% del IVA del costo, pero solo para viviendas que lleguen a un valor de USD 105.000 y no dice nada sobre las que cuestan más que esa cifra.
Ingreso al metro de Quito en La Carolina. Avenida República y Eloy Alfaro. Foto: Luis Argüello / PlanV
¿Y bajo qué argumento técnico se habla de 105.000 dólares?
Porque en Ecuador hay el crédito hipotecario de vivienda VIS Y VIP y se calcula de acuerdo al valor del salario básico. Y este es el límite máximo para vivienda de carácter prioritario. En pocas palabras, el Estado dice: a la vivienda tipo VIS y VIP le devuelvo hasta el 7% del costo del IVA y más allá de eso no se devolvería nada. Eso así lo entendemos, lo cual nos parece ilegal, porque la ley dice que se devolverá el IVA, no dice póngame límites y se generaría una discriminación contra la clase media, otra vez, porque muchos construyen por sus propios medios y recursos. Se hacen la casa contratando al arquitecto y se debiera devolver el IVA en cualquier caso. Es decir, la ley es buena, la intención es buena pero se nos ha puesto estos límites.
¿Cómo mira usted la marcha del negocio inmobiliario luego de esta ley y el reglamento? ¿Estas normas incentivan el negocio inmobiliario?
El sector de la construcción involucra a la obra pública y al ámbito privado, que es el sector inmobiliario. La obra pública está en cero, es por eso que antes nosotros participábamos hasta el 10% del PIB y ahora hemos caído al 6.1%. En el sector inmobiliario no se trata únicamente que hay que bajar el precio de algo, y hay tres o cuatro factores importantes que contribuyen a esta situación: las actividades de los municipios, el crecimiento económico y los créditos hipotecarios. El otro elemento es el costo de los materiales, que se está atacando y es, de todas maneras, una ayuda. Pero el tema de los hipotecarios es sumamente importante, porque el ciudadano, al final de cuentas, mira cuánto puede pagar mensualmente por su casa, y aquí hay un problema con el BIESS. Este banco del IESS normalmente llegó a prestar 1200 millones de dólares al año en hipotecarios, y el quirografario ascendía a 1500 millones. Este se usa para emergencias, por lo general de salud y educación, y para comprar novelerías, porque es fácil adquirirlo. Pero el último año, 2023. los quirografarios subieron a 4.000 millones y los hipotecarios bajaron a la mitad. La relación es siete a uno, y en el primer trimestre de este año la relación es diez a uno. Creemos en que el BIESS no hace una estrategia pensando en el país ni en el mismo Banco. El quirografario no genera empleo sino más importaciones. Estamos pidiendo que el BIESS haga una estrategia de créditos hipotecarios, del cual no hay publicidad ni tiene estrategias ni un objetivo de cuánto va a prestar este año.
600.000 viviendas es el déficit en el ecuador. cada año, la industria construye 40.000 viviendas, pero es la mitad de las necesidades anuales, de acuerto al crecimiento de la familias.
¿Por qué han caído los préstamos hipotecarios?
Porque el BIESS cambia de gerente cada año. Porque siendo el Banco más grande del Ecuador hay personas que no son expertas en banca y hasta entender la situación ya los reemplazan. Creemos que el IESS y el BIESS deberían tener una estrategia de país. Si son el banco de los ecuatorianos deberían generar un cultura de ahorro, orientar esos recursos para generar empleo y mejorar la calidad de vida. Por el momento es un desorden: prestemos nomás, pero quirografarios. ¿Cuál es el objetivo de este año en créditos hipotecarios? ¿Cuál es su estrategia? Su monto es de 50.000 dólares en cada hipotecario, ¿por qué no presta a los otros segmentos? En la banca privada la tasa hipotecaria está entre el 10% y 11%. En los préstamos de consumo está en 16% y 17%, entonces ganan más en esto que en hipotecario, y no les atrae, solo tres o cuatro bancos privados dan hipotecarios y el resto no. Nuestra base es el BIESS porque tiene recursos para prestar, porque todos los meses recibe millones de dólares y tiene que colocarlos en créditos.
Pero todo esto tiene sentido en un marco de estabilidad…
Ese es el segundo tema importante para la construcción. Si tiene un empleo o una empresa mediana o pequeña, lo que necesita es saber la gente es si va mantenerse con empleo o que su negocio va a continuar vivo. La inestabilidad política provoca que la construcción se paralice. Nosotros estábamos recuperándonos del Covid bastante bien, hasta la muerte cruzada. Y se generó inestabilidad de nuevo: la gente dice no sé que va a pasar con mi empleo, con mi empresita o negocio y se paran las inversiones. Vienen otras elecciones y es un nuevo momento de inestabilidad. Es muy importante para cualquier actividad que haya tranquilidad en la sociedad, que no haya estos sobresaltos.
Pero igual, a la gente no le alcanza la plata, ¿cómo comprar una casa?
Hay un programa en el Ecuador, que se hizo en la época de Lenín Moreno, que es la tasa subsidiada para las viviendas VIS y VIP. La tasa es de menos del 5%, que es la mitad de la tasa bancaria. Es decir que si usted arrienda una vivienda equivalente a estas casas VIP le cuesta lo mismo el arriendo que la cuota de la casa propia.
Zona del parque La Carolina y la avenida República de El Salvador.
¿Cómo funciona esto?
Es lo más sencillo del mundo. Usted tiene que ir al barrio que le gusta a ver qué proyectos son VIP, que son de menos de 105.000 dólares. El constructor solo tiene que inscribir el proyecto en el Ministerio de Vivienda, Miduvi, y este lo califica. Ahí el cliente no tiene que ver nada con la burocracia o afiliarse a un partido político sino que es un negocio de privado a privado y el cliente va a una entidad financiera, de las cuatro que tienen este sistema, y pide un crédito para este tipo de vivienda. Las viviendas VIP son muy bonitas, muy bien hechas. Está comprobado que el arriendo sale igual a la cuota para la casa propia. Así que sí puede alcanzar la plata, porque igual una familia tiene que pagar un arriendo, que es una de las mayores pesadillas de la gente.
105.000 dólares es el monto máximo para las viviendas vip, que es un tipo de vivienda para clase media, cuyo costo financiero es menor al 5% por 15 años, pero que no es promocionado.
¿Por qué no se difunde esto?
Es el error de los últimos gobiernos. Creemos que estos proyectos son una enorme oportunidad para a gente. La tasa de interés es, se podría decir, de las más bajas del mundo. Son créditos con el 5% de entrada, a 25 años plazo y menos del 5% de tasa de interés anual. El cliente debe buscar un proyecto que esté certificado por el Miduvi y obtiene una buena oportunidad.
¿Qué otro factor impacta en la caída del sector inmobiliario?
Creo que el tema de los municios, los GAD, y ahí pierden el año. Lo primero que deberían preocuparse los municipios es generar las condiciones para el empleo. Son los grandes obstaculizadores, en lugar de ser los promotores, de la construcción, con las excepciones del caso. Hay municipios fiscalistas, que tienen la mentalidad que ponerle más tasas, más pagos a los constructores, porque creen que ganamos dinero y lo único que logran es que incremente el costo de la vivienda. Y terminamos haciendo obras para élites que pueden pagar ese costo. Cuando debieran promover que se haga más proyectos. Los constructores sabemos construir. Creemos, por ejemplo, que en el centro consolidado de Quito se debería fomentar la construcción en las nuevas centralidades, que son las paradas del Metro. Apenas 4.5 de 100 obras que se hacen en Quito están en la zonas de influencia del Metro. Estas zonas se ha venido despoblando desde hace muchos años y es una de las razones por las que el Metro no tiene los pasajeros que necesita. El municipio de Quito debbería estimular a los constructores para levantar sus proyectos de vivienda en estas zonas de influencia, en lugar de castigarlos con más tasas. Y también dar beneficios a las personas que decidan vivir en las zonas de influencia, que puede ser unos 500 metros alrededor de una parada. Con eso se desestimularía el éxodo de los quiteños hacia los valles orientales y del norte.
¿Pero eso ya está en el Plan de Uso y Gestión del Suelo?
No es así, el PUGS dispone normas como que en un sector solo se puedan hacer casas de N pisos o que una zona sea comercial o mixta. Y lo que hicieron es básicamente reducir la edificalidad en muchas partes. Y aumentar la tasa onerosa de derechos. Quiere decir, por ejemplo, que una zona solo se autoriza levantar un edificio de cinco pisos, pero si quiere hacer diez pisos se tiene que pagar un impuesto al Municipio, es decir pagar por el aire. Y eso también desestimula, es matar a la ciudad, porque en lugar de densificar la zona consolidada —es decir que ya tiene servicios, calles— lo que fomenta es que la gente se vaya a las periferias y la ciudad se hace más horizontal. Hay un dato de ONU Hábitat, que dice que en el área de Quito puede caber tres veces la población actual. Nuestra ciudad es muy horizontal, muy baja, hay que fomentar la altura, no una brutal sino adecuada y técnica, previendo zonas verdes, etcétera, pero eso no sucede.
Profundizando en los municipios, ¿persiste el problema en los trámites, las autorizaciones?
El tema de los municipios es que hay poca preocupación en la planificación de las ciudades. En Quito, por ejemplo, la aprobación del PUGS se ha pospuesto sucesivamente. Hay ciudades que sí lo han entendido bien. Un buen ejemplo es Portoviejo, que entiende que hay que facilitar la construcción, hacer más rápidos los procesos de aprobación. En Quito hay proyectos que se han demorado diez años en ser aprobados, lo cual es un absurdo. La conclusión de esto es que el 70% de la construcción en Quito es informal, por dos razones: porque el dueño de casa cree que es más barato construir informalmente, que es hacerlo con el maestro mayor, lo cual no es cierto. En Quito hay que construir con cálculos estructurales antisísmicos. Y la otra razón de la informalidad es que la gente no quiere pasar por ese trámite municipal, que es muy engorroso y complicado. Las normas técnicas, que son necesarias, no deben ser exageradas.
el 70% de la construcción en Quito es informal, por dos razones: porque el dueño de casa cree que es más barato construir informalmente, que es hacerlo con el maestro mayor, lo cual no es cierto. En Quito hay que construir con cálculos estructurales antisísmicos.
Esa informalidad termina formalizándose, pagando multas u con otro tipo de pagos…
Sí, pero eso no cambia que se sigan levantando viviendas informales. Una formalización barrial, algo muy común, debería prever si se cumplieron las normas básicas de ingeniería, pero es un tema político porque la gente se junta, primero construye y luego formaliza con el apoyo político del municipio. Creo que el Municipio de Quito debe fomentar construcción en las zonas consolidadas de la ciudad. Porque la informalidad, cuando se construye donde no es permitido o donde no hay servicios y vialidad, le cuesta a la ciudad. En Chile hicieron un estudio en el que demostraron que la construcción informal cuesta a los municipios siete veces más que en un proceso planificado y formal.
Barrio la Marical, un sector donde la mayoría de edificaciones es patrimonial. Foto: PlanV
Pero en Quito ¿hay sectores consolidados que son barrios patrimoniales, y tiene restricciones de construcción?
No se trata solo de hacer edificios. Hay barrios enteros, por ejemplo cerca del Comité del Pueblo, donde antes se podía construir tres pisos y ahora solo se puede levantar dos, y eso encarece la construcción, porque cuando el contructor compra un terreno procura edificar más para que salga más barato para él y el cliente. Y ahí han fallado las autoridades, porque se pueden levantar más pisos con normas técnicas. México y Santiago de Chile tienen grandes problemas sísmicos y tiene edificios muy altos, pero no se trata de hacer edificios sólo en La Carolina, toda la ciudad puede ser densificada, pero las normas lo hacen más difícil.
¿Por qué sucede esto?
Hay una razón fiscalista. En algunas zonas hay razón porque es zona de riesgo y solo se permite dos pisos en el papel, pero le dicen: si quiere haga tres pisos, pero le cuesta tanto. Si se lo piensa mejor, con más pisos el municipio podría tener más impuestos prediales como ingreso permanente, un buen negocio a mediano y largo plazo. Creo que el alcalde Pabel Muñoz es consciente de esta situación, pero cuando las cosas bajan a otro nivel, se aplica una tradición en Quito que es la de una burocracia que obstaculiza todo, y las cosas no fluyen si no se «engrasa», lo cual debe ser cortado de raiz en la ciudad.
Bienes patrimoniales en el Centro Histórico de Quito. Foto: Quito Informa
¿Qué pasa en los barrios y zonas patrimoniales?
El Municipio tiene cientos de propiedades patrimoniales en el centro de la ciudad. No puede mantenerlas, se están destruyendo y tampoco pueden hacer nada. Nosotros hicimos una propuesta para que se nos entreguen casas y las reconstruyamos y mantengamos por varios años. Son muy complicados los trámites para hacer la remodelación y mantenimiento de esas propiedades. Esas casas se están destruyendo por falta de recursos. En los barrios patrimoniales, en cambio, hay un choque de intereses y lo que se debe resolver básicamente es el déficit de vivienda, hay que generar más acceso a la vivienda. En el Ecuador hay un déficit de 600.000 viviendas y unas 500.000 familias viven en hacinamiento, más de tres personas en una habitación. Son datos graves. Cada año hay 83.000 nuevos hogares en el Ecuador y apenas se contruyen 40.000 viviendas al año. Muchos de los problemas de inseguridad, mala educación, malos hábitos, mala salud, tienen que ver en buena parte con la mala vivienda.