El tráfico en el intercambiador del Escalón Lumbisí es intenso a toda hora. Se trata de una vía que conecta la Ruta Viva con la Interoceánica, a pocos minutos del centro de Cumbayá. Está enclavado entre varias urbanizaciones exclusivas, cuyas grandes casas de tejados color pizarra son visibles desde la vía.
A pocos metros del lugar se encuentra el Centro Comercial Scala y desde ahí es fácil el acceso al centro de Cumbayá, a colegios y universidades -la mayoría de ellos muy caras- levantadas en el sector.
El que fuera en el pasado una tranquila parroquia rural tiene, por donde se lo mire, el aspecto de un suburbio rico, al que algunos de sus residentes no dudan en llamar «Cumbayork». En el centro del parque Central de Cumbayá, uno de los moradores recuerda que hace poco más de 20 años, el parque lucía vacío y abandonado, con las hierbas crecidas, mientras las casas en torno a la plaza parecían cerradas y abandonadas algunas.
Hoy todo ha cambiado: la plaza de Cumbayá está rodeada de caros y exclusivos restaurantes, mientras que en torno a lo que fue el casco original de la parroquia -por la que también pasaba el ferrocarril del norte, que terminaba en San Lorenzo, en la costa de Esmeraldas- está rodeado de urbanizaciones cerradas. El pueblo de Cumbayá es un claro ejemplo de gentrificación.
En la calle central, llamada María Angélica Idrovo, que baja desde el llamado redondel de Cumbayá, junto a la Universidad San Francisco de Quito, el pueblo muestra un movimiento constante, con el ir y venir de los buses que llegan desde Quito y transitan hacia Tumbaco y también de los que sirven a los barrios cercanos, que se estacionan en la calle a falta de una parada. Se estima que en las paradas informales hay por lo menos 61 mil pasajeros diarios, y que en la calle en horas pico hay hasta 178 buses, el 60% de las cuales provienen de las parroquias norientales. Por lo menos 33 mil personas llegaban, antes de la pandemia, a Cumbayá por razones de trabajo y estudio, al día.
El proyecto de la polémica
Precisamente frente al Escalón Lumbisí y donde un desnivel del terreno forma una especie de barranco de unos 30 metros, junto a una pequeña quebrada parcialmente embaulada, hay un amplio lote. En el lugar, la empresa Uribe & Schwarzkopf, una de las principales constructoras del país, tiene previsto levantar dos grandes obras: un conjunto residencial llamado Botániqo y una estación de buses de uso público para Cumbayá.
En el centro del terreno, se ha levantado una sala de ventas. En ella recibe a PLANV el principal de la constructora, Joseph Schwarzkopf. Schwarzkopf explica que en su conjunto, que debería levantarse en los próximos cuatro años, está previsto que se construyan 277 departamentos y vivan por lo menos 600 personas. El condominio tendrá 359 estacionamientos. El ejecutivo, ante la maqueta del conjunto, explica que se levantarán torres de entre seis y ocho pisos, que el conjunto tendrá áreas verdes y deportivas y que la entrada principal estará en uno de los extremos del lote. Esto porque toma en cuenta como referencia la parte más alta del terreno, y en su lectura, los pisos bajo ese nivel no afectan la zonificación. Para la constructora, una ordenanza precisa que mientras se mantenga el mismo coeficiente de uso de suelo no importa el número de pisos.
Este es el aspecto del lote en donde se proyecta el condominio Botániqo.
En el lugar hay urbanizaciones y varios conjuntos habitacionales.
La constructora toma en cuenta como referencia la parte más alta del terreno, y en su lectura, los pisos bajo ese nivel no afectan la zonificación. Para la constructora, una ordenanza precisa que mientras se mantenga el mismo coeficiente de uso de suelo no importa el número de pisos.
Efectivamente, la maqueta muestra un conjunto con varias torres, elevadas junto al barranco que separa el terreno de la subida hacia Cumbayá, y también una especie de bulevar que, propone el constructor, se haría si el Municipio lo acepta en una pequeña franja de terreno municipal que está junto al lote privado en la vía Interoceánica, los restos de una antigua quebrada que hoy es un vertedero de basura y aguas servidas.
Esta es la maqueta del proyecto, que incluye edificios de entre seis y ocho pisos.
Joseph Schwarzkopf -esbelto y atildado, sin ningún elemento de la vestimenta fuera de sitio- ha tenido una trayectoria importante en sectores comerciales e inmobiliarios, y asegura que también es un vecino de Cumbayá. Su condominio, afirma, permitirá que personas que buscan asentarse en Cumbayá compren departamentos por menos de 90 mil dólares. Agrega que actualmente se construyen en el valle de Tumbaco por lo menos 50 proyectos más, con 3500 unidades de vivienda ofertadas. Califica como «marginal» a la cantidad de vehículos que se espera que lleguen al conjunto, cuando por el sitio estima que pasan no menos de 60 mil al día. También sostiene que su proyecto está pensado para que sus habitantes caminen a las compras o en busca de servicios, en caminatas no mayores a 15 minutos.
El constructor muestra, además, las gráficas digitales de la estación de buses que la constructora donaría a la ciudad en uno de los extremos del lote, con la intención de que Cumbayá finalmente tenga una estación de transporte. Según las estimaciones de la constructora, las obras de la estación suman por lo menos dos millones 800 mil dólares, que sería la obra de infraestructura que su proyecto realizará en beneficio de la ciudad. Recuerda que proyectos como el Paseo San Francisco -un centro comercial que actualmente tiene un uso mixto, pues la mitad del conjunto fue adecuado como un edificio académico de la vecina Universidad San Francisco- o el propio mall La Scala donaron a la ciudad los intercambiadores tanto del redondel de Cumbayá cuanto del escalón Lumbisí, en el marco de la figura del Proyecto Urbano Arquitécnico. Según asegura, el conjunto no se construirá sobre ningún terreno municipal ni sobre la quebrada, y tendrá 5000 metros cuadrados de áreas verdes.
El Centro Comercial Scala está ubicado a pocos cientos de metros del sitio del proyecto.
Schwarzkopf sostiene que su proyecto cumple con todas las normas para vender en planos: el terreno es de un fideicomiso constituido para el efecto que está recaudando dinero para lograr su punto de equilibrio, y va a presentar al Municipio el proyecto arquitectónico para obtener su licencia de construcción.
Schwarzkopf sostiene que su proyecto cumple con todas las normas para vender en planos: el terreno es de un fideicomiso constituido para el efecto que está recaudando dinero para lograr su punto de equilibrio, y va a presentar al Municipio el proyecto arquitectónico para obtener su licencia de construcción. Se espera que en un máximo de nueve meses se emita la licencia metropolitana urbanística y seis meses antes de la entrega se realice la declaratoria de propiedad horizontal.
De momento, en marzo de este año, el propio Concejo Metropolitano, por medio de la resolución C021-2021 le dio a los lotes una clasificación de uso de suelo, autorizando las edificaciones de hasta cuatro pisos, similares a las que se ven a pocos metros del proyecto y en zonas cercanas como la ruta Viva.
La inconformidad de los vecinos
Pero no todos están contentos en el sector con el proyecto de Schwarzkopf, cuyas obras no han empezado todavía, pues lo único que hay en el lote es la sala de ventas, que reproduce las plantas de lo que serían las torres que la constructora piensa levantar en el lugar.
En un café de la plaza central del mall Scala, varios activistas de la zona, cuestionan el proyecto. Ricardo Buitrón, de la organización Acción Ecológica, que tiene la coordinación del Cabildo Cívico de Quito, ha seguido durante varios años los temas ambientales en la ciudad. Buitrón explica que se están eliminando espacios de protección ecológica, tanto por parte de constructoras cuanto del propio Municipio. El predio en donde se pretende construir el proyecto de Botániqo fue originalmente propiedad de una empresa representada por Carlos Montúfar Gangotena, llamada Tomoroguadua, mientras que el proyecto ha sido impulsado por el colectivo Pata de Gallo.
Buitrón explica que junto al lote privado está una quebrada de propiedad municipal, parcialmente rellenada durante la construcción del escalón Lumbisí, que es la única forma de acceder al lote, por lo que actualmente, la administración Tumbaco le ha concedido a la constructora el uso del terreno como acceso de «material de construcción» con un permiso que se extiende hasta este 31 de diciembre. Ese lote es el acceso que, actualmente se usa para ingresar hasta la sala de ventas del proyecto. En el lugar se había colocado una estructura en forma de arco, que fue retirada por la Agencia Metropolitana de Control luego de constatar que la habían levantado en el terreno municipal y no en la propiedad privada.
Algunos de los vecinos y activistas que cuestionan el proyecto: de izquierda a derecha: María Amparo Albán, Gabriela Fraga, Juan Francisco Aguirre y Ricardo Buitrón.
En el lugar se había colocado una estructura en forma de arco, que fue retirada por la Agencia Metropolitana de Control luego de constatar que la habían levantado en el terreno municipal y no en la propiedad privada.
Según el activista, debido a que la obra requiere de acceder por ahí, la constructora ha planteado al Municipio una permuta con parte de su terreno para compensar el lote de ingreso. La permuta, según documentos municipales, significaría un beneficio para el Municipio de 3000 metros cuadrados.
Varios informes del Municipio evidencian que la quebrada tiene un embaulamiento parcial, y que en la zona cercana hay una antigua piscina patrimonial. Buitrón cuestiona la forma en la que se realizó la zonificación del lote, que originalmente era una zona protegida. La zonificación aprobada por el Municipio en marzo de 2021 estableció la posibilidad de construir en el lote con hasta cuatro pisos, pero Buitrón sostiene que se podría eliminar la ciclovía que existe en el sector. La zonificación se hizo de esa manera por la oferta de la constructora de hacer una obra de infraestructura, como es la estación de transportes.
Para la ingeniera ambiental Gabriela Fraga, hay por lo menos tres reparos en torno a la construcción del proyecto inmobiliario: que no se han cumplido con procesos de socialización previos a la licencia ambiental, se está construyendo en una zona de alto riesgo, incumpliendo la Ley de Protección de Quebradas y la contaminación ambiental y paisajística que provocarían los edificios.
La movilidad y el ruido, así como la carga poblacional en el sitio de la antigua quebrada, también afectarían el entorno, pues no está claro para Fraga cómo se realizaría la provisión de agua y la eliminación de aguas servidas en el sitio. El promotor deberá entregar los informes de suelo, agua, y otros aspectos, pero esto aún no ha sido presentado por la constructura. «Las quebradas nos ayudan a sustentar el suelo con las raíces, hay casas en la Simón Bolívar que se están cayendo, la afectación de este proyecto sería a kilómetros a la redonda». Fraga también destaca que hay problemas de contaminación por las aguas que no se tratan en el sector de Cumbayá. Efectivamente, estudios municipales revisados por este portal dan cuenta de que buena parte de las aguas servidas de las urbanizaciones y complejos del sector son descargadas a las quebradas y ríos cercanos.
«Las quebradas nos ayudan a sustentar el suelo con las raíces, hay casas en la Simón Bolívar que se están cayendo, la afectación de este proyecto sería a kilómetros a la redonda», advierte Gabriela Fraga, ingeniera ambiental.
La abogada María Amparo Albán sostiene, de su lado, que hay un conflicto político institucional, pues cuestiona la calidad de las normas constructivas en el Distrito Metropolitano. Las normas no son consultadas con los ciudadanos y los proyectos no son socializados con los habitantes del Valle. Albán destaca que las quebradas generan «servicios ambientales» y asegura que se está cambiando «la vocación rural del Valle» de Tumbaco y Cumbayá. Albán admite que se ha recomendado una mayor densificación en Quito, pero sostiene que eso podría hacerse en zonas como la avenida Diez de Agosto, reemplazando las antiguas edificaciones comerciales en sectores que ya tienen servicios básicos y de transporte.
Albán reitera que en la zona de la Diez de Agosto se podrían hacer grandes proyectos de reconversión y que, en lugar de eso, se está beneficiando «intereses constructivos» en zonas de plusvalía y demanda más altas como Cumbayá. «Se ha planificando solo para dos o tres años. Estos proyectos van a llenar de cemento el Valle y el Municipio debería tomar este proyecto para un programa de desarrollo sostenible, los ciudadanos del Valle queremos una ciudad distinta».
Varios vecinos y colectivos se han manifestado en plantones ante el proyecto. Fotos: Twitter Tumbaco Informado
«Se ha planificando solo para dos o tres años. Estos proyectos van a llenar de cemento el Valle y el Municipio debería tomar este proyecto para un programa de desarrollo sostenible, los ciudadanos del Valle queremos una ciudad distinta», estima María Amparo Albán.
El activista Juan Francisco Aguirre asegura que las personas de Cumbayá están siendo desplazados por la gentrificación, y que la socialización del proyecto que realizó la constructura no se hizo de manera adecuada. El caso de Botániqo, sostiene el activista, debería ser uno de estudio para cómo se debe planificar en Quito. «No se puede generar la ciudad con las reglas de la empresa privada», sostiene el activista, quien asegura que algunos ex funcionarios municipales trabajan ahora en las constructoras privadas en una suerte de puerta giratoria. «Se está planificando la ciudad desde ciertas empresas», dice Aguirre, quien destaca que hay empresas constructoras que se «saltan la fila».
Albán agrega que no hay ningún «derecho adquirido» por la constructora y que por ello los concejales deben decidirse por los intereses de la ciudad y del Valle de Tumbaco, por lo que llama a «parar» la aprobación del proyecto y a revisar el permiso de uso de suelo. «Es necesario saber quiénes han aportado a las campañas para los alcaldes, lo que el CNE no publica».
Fraga sostiene que la empresa se debe poner al día en sus estudios e ingresarlos al Municipio sin preferencias y que la comunidad sea consultada sobre el impacto social y ambiental de Botániqo. «Si ellos comprueban que pueden atender todos los impactos entonces se les deberá dar el permiso. Sino no», concluye. La activista hace un llamado al concejal Eduardo del Pozo para que se pronuncie sobre este tema.
Para Ricardo Buitrón, el Concejo debe organizar mesas de análisis sobre los informes y defender el ambiente, las quebradas y los ríos y espacios verdes. El Plan de Uso de Suelo podría eliminar áreas de protección ecológica en Tumbaco y Cumbayá. El proyecto deberá ser conocido, en última instancia, por el Concejo Metropolitano, en especial, por la estación de buses que tiene aparejada, argumenta.
Juan Manuel Carrión: «no hay ningún permiso para construir Botániqo»
Un grupo de concejales visitó el proyecto la semana pasada. Entre ellos estuvieron René Bedón, quien integra la Comisión de Uso de Suelo y Juan Manuel Carrión de la Comisión de Ambiente. También estuvo en la visita el secretario de Territorio.
Carrión destaca en la polémica la presencia de la quebrada El Tejar, y la gestión de asignar datos a los predios, así como la construcción de la estación de buses de Cumbayá. La ubicación de la estación fue definida en ese lugar por el Municipio hace varios años, mientras que se dio las categorías A8 y A10 para esos terrenos. Carrión aclara que el Concejo no ha aprobado ningún proyecto, por lo que se declaró sorprendido por la publicidad del proyecto Botániqo. Carrión dice que llevó el tema al Concejo durante cuatro sesiones sucesivas, pues la publicidad muestra edificios de ocho pisos y él sostiene que «no se abrió camino en Concejo» para el proyecto Botániqo.
Carrión destaca que al momento el proyecto no tiene ningún permiso aprobado y que no hay ninguna autorización para construir el conjunto ni un «derecho adquirido». El permiso de construcción no ha sido aún concedido por la Secretaría de Territorio. «El proyecto es solamente lo que muestran las fotos, y eso me parece irresponsable» dice el concejal Carrión.
Varios concejales capitalinos visitaron el proyecto y conversaron con moradores del sector. Foto: Twitter Tumbaco Informado
El concejal Juan Manuel Carrión dice que llevó el tema al Concejo durante cuatro sesiones sucesivas, pues la publicidad muestra edificios de ocho pisos y él sostiene que «no se abrió camino en Concejo» para el proyecto Botániqo.
Para el concejal, también es «inadecuado» que la administración Tumbaco les haya permitido el uso del espacio público para el acceso a la sala de ventas, pues esos permiso son para «desfiles, comparsas, actividades culturales» entre otros. El concejal dice que no hay ninguna construcción que amerite el permiso de uso, por lo que la Agencia Metropolitana de Control hizo retirar el arco de entrada.
El concejal califica como «un legítimo anhelo» del pueblo de Cumbayá el tener la nueva estación, pero asegura que hay criterios divididos en la localidad. De ahí que llama a diferenciar lo que sería la estación de transferencia del proyecto inmobiliario. Carrión cree que no sería el único lugar en donde se pueda construir la estación de buses para Cumbayá.
«El proyecto se tiene que adecuar a lo que dice la normativa de tres a cuatro pisos», advierte el concejal, quien llama a la Secretaría de Territorio a hacer un análisis técnico en especial, analizando el coeficiente del uso del suelo. «Debemos preservar para el Concejo el rol planificador en la ciudad, no pueden venir los constructores a marcarnos la ruta y a quebrar un quiebre urbanístico en una parroquia rural como Cumbayá», finalizó el edil.